诸君家东谈主们，最近高盛那篇《2025 年中国房地产瞻望》是不是刷到不少？咱先把时辰线理了了：前年这本事，高盛放话说 “2025 年底前房价还要跌 20%-25%”，其时不少东谈主合计是耸东谈主听闻；后果本年 10 月 22 日，合并批分析师又改口说 “触底在望”，还给出了两组扎心数据 —— 国法 2024 年底，寰宇房地产库存高达 93 万亿，关系债务更是冲到 59 万亿元。

现时离年底就剩俩月，回头看高盛这波预测还真有点 “神预言” 那味儿。就拿 9 月的房价数传奇，一线城市二手房环比跌了 1%，上海、深圳齐没扛住；二三线新址二手房全在降，烟台二手房同比径直跌了 6.5%。咱广州更直不雅，增城二手房 10 月报价 11027 元 / 平，环比跌了 1.09%，南沙跌得更狠，达到 1.18%。算下来这一年多的跌幅，如实往高盛当初预测的 20%-25% 贴近了，只不外不是 “一刀切” 的跌，而是分化着跌 —— 上海新址反而同比涨了 5.6%，成了一线城市里的异类。

那为啥高盛能预判这样准？中枢便是那俩吓东谈主的数据：93 万亿库存和 59 万亿债务。先说说这 93 万亿库存，不是单指市面上没卖出去的屋子，而是连在建的、待售的加一块儿的广义库存，换算成屋子大约够 2 亿东谈主住。更要命的是，七成以上库存齐堆在三四线城市，这些处所的去化周期高达 47.6 个月，啥见地？便是按现时的销售速率，得卖四年智商清完，远超 12 个月的合理区间。

再看 59 万亿债务，这内部门谈更多。房企境表里债券就有 10 万亿，本年到期的就有 5327 亿，比前年还多 500 亿；银行贷款更是占了 50 万亿，按地皮贬值程度算，银行至少要亏 15 万亿；还有给房企供血的相信分解 15-20 万亿，以及欠建材商、施工队的 5-8 万亿凹凸游欠款。说白了，这 59 万亿便是悬在楼市头顶的 “堰塞湖”，前年高盛看跌，便是算准了这俩雷没排干净。

但为啥现时又说 “触底在望”？要津是计策端出手了。从 2022 年到现时，寰宇出台了近 3000 次救市计策，光是房贷利率就降了 8 次，5 年期 LPR 降到 3.5% 的历史最低。一线城市更是放大招：北京五环外不限购，二套房公积金贷能到 100 万；上海降存量房贷利率，静安有个新盘开盘就卖光。更确凿的是 “金融三支箭” 和神情白名单，照旧给房企放了 7 万亿贷款，保下了近 2000 万套屋子的托福。这些计策没让房价反弹，但如实把 “硬着陆” 的风险接住了。

这波调度到底影响了谁？最直不雅的是房企，民营房企债券至少要赖掉 80%，不少雇主从 “首富” 造成 “首负”。但咱平庸东谈主也能感受到变化：小区楼下的装修队活儿少了，建材店雇主怀恨买卖难作念，这齐是 59 万亿债务里凹凸游欠款被赖掉的四百四病。对城市来说分化更彰着，成齐库存超 2000 万肤浅米压得喘不外气，长春去化周期超 36 个月；但上海消化周期才 13.5 个月，中枢区的好屋子照样抢手。

聊到这儿得说句确凿话，高盛的预测准，但没说全。它看到了跌幅，却没说清 “分化” 才是现时楼市的真相 —— 不是所有这个词屋子齐在跌，也不是所有这个词城市齐能触底。北京中建・运河玖院卖了 47 亿，上海新址逆势高涨，这些信号评释：东谈主口往哪儿流，钱就往哪儿去，好城市的好屋子照旧有韧性的。

但别被 “触底在望” 骗了，这可不是说房价要反弹。93 万亿库存要消化，59 万亿债务要化解，哪有那么容易？住建部建了 1100 多万套保险房，便是要让商品房转头 “住” 的本体，以后再也不会有 “闭眼买房涨” 的善事了。高盛改口，本体是看到计策托住了底线，不是阛阓真的热起来了。

临了说句掏心窝子的：往日咱看楼市，就看涨跌两个字；现时得看三张图 —— 城市东谈主口流入图、库存去化周期图、债务化解流程图。那些还在喊 “楼市回暖” 的，要么是卖屋子的，要么没看懂这 93 万亿库存的重量。楼市的 “底” 可能真要到了，但这个 “底” 是分化的底，不是普涨的最先。