21世纪经济报说念记者唐韶葵九游会体育

11月24日下昼，跟着青浦徐泾纯宅地的获胜落槌，上海2025年度第九批次荟萃土拍细致收官。

行为年末地皮市集的收官之作，本轮上海土拍共推出9宗涉宅地块，分散于杨浦、宝山、浦东、青浦、嘉定、奉贤六大区域，总出让面积约43.8万平常米。最终，9宗地块一说念获胜出让，无一流拍，总成交金额达173.33亿元。但土拍经由与结束频现随机，呈现民企逆势解围、国企肃穆托底的判辨时势。

值得一提的是，两宗外环外溢价成交地块分辨被佳运置业、宝业房地产这两家主业为建筑业的民企收入囊中。这也标明，成本天然严慎，但对上海中枢钞票仍然心存执念。与此同期，国企、民企争相加仓上海，讲明市集信心未见消退。

（上海新址样板房，唐韶葵/摄）

分析东说念主士指出，在年底拿地淡季、市集预期尚处救援期的布景下，本次土拍呈现放洋企民企协同加仓、热门地块竞争锐利与非中枢肠块底价成交并存的判辨特征，既彰显了上海地皮市集的基本盘韧性，也折射出行业转型期的感性分化，为年末楼市注入了信心。

本轮土拍最引东说念主缜密的变化，是竞拍主体结构的显赫救援。比如，过往主导上海土拍市集的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企整个缺席。

分析东说念主士指出，这一局势背后，既因为央企年底投资安排节拍、严慎等原因废弃参拍，也由于近几个月房地产市集行情的不祥情趣——部分央国企基于对战略走势与市集复苏节拍的不雅望心态，遴荐暂缓拿地节拍，转而优化现存方式去化与资金盘活结束。

但也有部分国企积极参与。本轮土拍中，厦门国企象屿地产报名了浦东川沙地块与青浦徐泾地块，最终却颗粒无收。公开信息炫耀，象屿地产2025年在上海仅拿到一宗地块，当今方式参加在售情状。

此外，国企还在本轮土拍中献技"捡漏"与深耕大戏。在保利置业现场弃权的情况下，中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块，楼面价6.88万元/平常米，好意思满低成本补仓；中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块，楼面价3.7万元/平常米，该地块隔壁的中环金茂府当今已参加寄托预看房阶段。前述分析东说念主士指出，金茂拿地逻辑与中海地产接近，均为深耕原有区域市集。

嘉定新城、杨浦江湾、青浦新城、奉贤新城等4宗地块，均由区域国企或原土房企底价成交。

与央国企的审慎造成判辨对比的，是民营房企的积极解围。本次土拍共有4家民营房企获胜斩获地块，成为地皮市集的要紧“增量力量”。其中，在浦东川沙城南概括地块的竞拍中，原土民企佳运置业经验82轮竞价，击退早已发布过地块总投资盘算的象屿地产、陆家嘴集团，最终以总价24.75亿元、15.76%的溢价率获胜摘地，楼面价达2.99万元/平常米。

知情东说念主士涌现，佳运置业董事长沈仁兴此番亲身镇守现场拿地，志在必得。

另一家民企大华年内第三次在上海拿地，以11.42亿元拿下宝山高境地块，深耕"大本营"区域。此外，宝业房地产打败象屿、联发蛊卦体，以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块。

除佳运置业、宝业房地产这两家建筑行业诞生的民企外，其他民企的区域深耕策略也较为显赫。时隔10年，盘古集团重返土拍现场，以6.24亿元底价拿下嘉定地块。

民营房企的集体发力，不仅让市集竞争更趋充分多元，更向行业传递了“优质民企仍愿扎根上海、永恒发展”的积极信号。

同策商讨院联席院长宋红卫分析指出，本轮土拍呈现四大特征：一是市集竞争进度有所下落，头部央国企缺席导致举座竞拍热度不足往期；二是民营企业成为“后劲地块”的中枢争夺者，多地块以底价成交，反应出市集举座感性回想；三是外环外供地占比擢升，地皮市集供应结构与城市发展谋划深度契合；四是国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦“区域深耕”，两类主体造成互异化布局时势。

分析东说念主士指出，本次土拍反应出上海地皮市集的分化态势。“优质量块抢破头、非中枢肠块无东说念主争”的局势，也体现了房企“宁遗勿滥”的投资逻辑——振奋对具备明确价值支握的地块付出溢价成本，而对衰败老成市集条款、配套不完善的郊区非中枢肠块则保握严慎。

以青浦徐泾地块为例，该宗地具备显赫的区位上风：相连大虹桥商务区中枢诞生红利，位于沈海高速、崧泽高架路立交等交通大动脉沿线，与地铁2号线国度司帐学院站、17号线蟠龙路站直线距离均在700米界限内，地上地下交通会聚六通四达；地块谋划主义优胜，容积率2.2，出让面积2.49万平常米，限高60米且无中小套型戒指，以前可打造小高层+洋房或高层+叠墅的上下配改善型居品，与大虹桥以往以小户型为主的居品结构造成互异化竞争。

但挑战也很彰着。据不透彻统计，2021年徐泾板块共有14个方式、约3500套房源入市并触发限售，这些房源将于2026年起荟萃解禁，这意味着，无数解禁二手房将与新地块方式造成径直竞争，而改善型居品的购买力能否支握起新一轮荟萃供应，仍存在较大不祥情趣。

又比如，中海地产底价得回的杨浦东外滩地块，对比2024年11月中海地产竞得的相邻K8-05地块（楼面价7.33万元/平常米、溢价率16.33%），这次地块成交价钱与热度均出现彰着回落。

本色上，从中海云邸玖章及保利誉滨江的销售情况看，板块去化压力依然出现。比如，本年10月，中海云邸玖章加推146套房源，认购率仅121%，较前三次开盘均超200%认购率的热度出现下滑。放弃当今，该方式本年4月首开的385套房源，去化率约66%。

本轮土拍中底价成交的地块全口舌市区非中枢肠块，部分地块致使仅有一家腹地国企参与竞拍，呈现出“托底成交”的特征。

这一局势背后，是房企投资逻辑的根人性更始。在市集救援期，企业更倾向于遴荐永恒深耕、畸形据支握的老成板块，如金茂与大华聚焦宝山、中海深耕杨浦、佳运布局浦东，均是基于板块客户基础、配套老成度、去化数据等多重身分的感性遴荐。而对配套不完善、东说念主口导入不足、市集考证不充分的非中枢肠块，则广大接纳遮掩作风。

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